《民法典》解读283：共有部分的费用分摊与收益分配

发布日期：2025-05-21 20:43    点击次数：98

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《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百八十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”。

本条是关于建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配的规定。

一、本条的历史由来

《物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。

本条由《物权法》第八十条修改而来。将《物权法》第八十条中的“业主专有部分占建筑物总面积的比例”修改为“业主专有部分所占比例”。这一修改从术语上改变了计算口径，改用业主的专有部分与专有部分总面积的比例。

如前面分析《民法典》第二百七十八条时所述，在表决权的计算方式上，不同国家和地区采取了不同的做法。然而，在建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配上，大致都采取了由专有部分面积或共有部分(应有部分)份额决定的做法。

二、制定本条规范目的或功能

建筑物及其附属设施，必然会发生管理、养护、修缮、维持、改良等支出费用的问题，也存在着收益分配的问题，这属于业主行使建筑物区分所有权的范畴。业主建筑物区分所有中业主对建筑物及其附属设施这类公用部分的共有是不可分割的，对共用部分的费用及经营收益的分割也不是各个业主可以自由主张的。

建筑物共有部分产生的费用及收益，应由业主负担和享有。建筑物共有部分及其附属设施的费用，主要指对共有部分及附属设施的修缮、管理、维护等费用，如共用的用水系统老化，需要进行改良所需要的费用。建筑物共有部分的收益，指收取共有部分的天然孳息及法定孳息，例如在区分所有建筑物本身所占地面以外的法定空地上，栽种果树所生的果实即是天然孳息；将共有的地下室设置停车场出租收取租金即是法定孳息。

对这类纠纷应当严格按照业主建筑物区分所有中共有权的性质处理。本条对建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项的处理方法从两个层次进行了规定：

一是建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项适用约定优先原则。业主对共有部分享有的收益分配权及承担的费用分摊义务，来源于业主对建筑物区分所有状态下的共有权。业主有权通过约定对共有部分费用分摊及收益分配等事项进行处分。

二是业主没有对上述费用以及收益的分配等事项进行约定时，采用的是专有部分面积比例标准，按照业主专有部分面积所占比例确定费用分摊、收益分配等数额。业主的专有部分面积所占比例越大，其所享有的收益越大，则其所应当承担的费用分摊等义务也就越大；反之，则越小。

从条文内容上来讲，《民法典》第二百八十一条、第二百八十二条、第二百八十三条均涉及建筑物及其附属设施的收入和费用的问题。

其中，第二百八十一条既包括维修资金的筹集、支出，也包括增值。第二百八十二条规范建设单位和行为人利用共有部分产生的收入，从条文功能的区分上看应该不包括维修资金的增值和支出。然而，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十四条第二款和《物业管理条例》第五十四条，共有部分的利用收入，可在扣除了合理成本后用于补充专项维修资金，或按业主大会决定的其他用途使用。

就条文分工而言，本条应主要需要解决上述条文内容之外的费用分摊和收益分配问题。实际上，除了维修资金之外，本条还应解决第二百八十二条的利用收入在全体业主之间的分配问题。然而，学者们在讨论本条时，有将本条仅看作物业费、共有部分利用收入的分摊和分配的，也有将本条看作业主共同收益权和费用分摊的一般性条款的。

将维修资金和共有部分的利用收入进行单独规定的情形并不常见，这也是我国《物权法》及《民法典》物权编为应对建筑物区分所有权领域多发性纠纷而设立专条的独特之处。

本条对共有部分的收益和费用分配规定了约定优先的原则，没有约定或约定不明时，按照专有部分面积所占比例分配。但是，这里的约定并没有特别明确是管理规约的规定，还是其他由业主与当事人达成的约定。

三、本条规范的具体内容

(一)本条规范的范围

从人大法工委民法室对《物权法》第八十条的解释来看，本条应作为规范共有部分养护、维修和经营收益分配的一般条款。

不过，从《民法典》第二百八十一条、第二百八十二条、第二百八十三条的体系来看，第二百八十一条虽使用了“可以”的表述，但鉴于维修资金实行专户存储，并经过申请才能使用，此条应视为关于维修资金的特别条款。维修资金的用途限定为只能用于共有部分的维修、更新和改造。

第二百八十二条同样具有一般性条款的特点，然而，就范围而言，它只规定了共有部分的利用收入归业主共有。在同一部法典中规定功能有所重复的两个相邻条款，只能看作为解决实践问题而采取的一事一策的对策性条款。从内容上来看，第二百八十二条突破了本条规定的约定优先的费用和收益的分配原则，直接采取了业主共有的方式。在解释上，只能将其和第二百八十一条一样视为特殊条款，适用上优先于本条适用。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十四条第二款规定，擅自利用共有部分从事经营性活动的，扣除合理成本后的收益用于补充维修资金或业主共同决定的其他用途。而《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

由此可知，利用共有部分的经营性收入，应当主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定进行使用。尽管从上位法优于下位法，及新法优于旧法的角度而言，本条的规定应优先于上述两条，但是也要考虑到特别法优于普通法，以及有特别规定的，应考虑特别规定的一般法理。

从共有部分收益在利用者和业主之间的实际分配来看，确实也存在着不利于业主的情况，如业主个人或部分业主请求物业服务企业返还共有部分收益不能获得法院支持，法院认为针对共有权受到侵害所提起的诉讼成果归于共有人。然而，实践中，由于共有部分的利用协议常由物业服务企业与使用人订立，若发生物业服务人侵占共有部分利用收入的情况，业主通常只能根据《物权法》第八十三条提起侵权之诉，而不能从共有部分所有权人的角度提起物权请求权诉讼，或者基于物业服务合同提起违约之诉。这对于保护业主对共有部分的收益权极为不利。

结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十四条第二款与《物业管理条例》第五十四条来看，不论是合法利用共有部分产生的收入，还是擅自使用产生的收入，应主要用于补充维修资金。

除此之外，再适用约定优先的原则。否则，约定优先的原则很容易被滥用。除非针对某特定的共有部分使用协议，根据《民法典》第二百七十八条第一款第八项经过了业主大会的决议，或者根据该条第一款第二项，符合管理规约的规定。在这两种情形下，业主对共有部分的收入依法进行了共同决定，可适用本条约定优先的原则。否则，对于未按上述两种情形进行的约定，均不应视为符合本条中约定优先原则中的“约定”。

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（二）费用分摊与收益分配

前面讨论了收益在共有部分使用人和全体业主之间的分配问题，本条中规定的收益分配和费用分摊应当还包括业主内部的分配与分摊。就所有人内部关系而言，应当结合业主共有部分的性质分析来探讨。

(1)共有权的性质

建筑物区分所有权人对建筑物及其附属设施的权利在性质上类似共有，此种共有在功能上具有共用性，不得加以分割；区分所有权人转让其专有部分的，其对共有部分的共有权也将一并转让。

本条规定按照业主专有部分的面积所占比例确定份额，确定了业主对共有财产享有权利和承担义务的依据。如果要确定建筑物内的共有权的持有份，应当以一栋建筑物内的建筑物总面积作为确立持有份的标准；如果要确定小区内共有部分的持有份，应当以小区内的建筑物总面积作为确立持有份的标准。

但这种共有与按份共有中的应有份有本质上的区别，与应有份相比，持有份没有所有权的效力，不能够转让、抵押等，不能体现所有权的各项权能，持有份不仅确立业主的管理权，还要确定义务的分担。应有份是按份共有人行使权利的依据；而持有份只是在业主没有约定或约定不明时才能发挥作用。

建筑物及其附属设施在管理过程中会产生许多维护、维修的费用，以及因为共有财产造成他人损害的赔偿费用，对于这些费用的承担，在业主没有约定时，应当由业主根据一定的比例分担。小区的费用分摊，应该根据业主专有部分的面积占规划小区的面积来分摊；如果是建筑物的费用，则应该根据建筑物内住户的持有份占建筑物的面积来分摊。对于建筑物及其附属设施在管理过程中所取得的收益的分配，在没有约定的情况下，也可以根据持有份在业主之间进行按比例分配。

有学者提出，建筑物区分所有是个人所有和共同共有的复合共有。建筑物区分所有权是共有制度中一种特殊的共有形式。它既不同于按份共有，也不同于共同共有，是为解决城市民用高层住宅所有权归属的特殊的共有制度。在强调整栋建筑物按份共有的性质的同时，又具有专有部分和共有部分的互有性，其特殊性决定了不能用共同共有或按份共有的理论去理解它。这种观点有不可避免的自我矛盾之处。

首先，如果是共同共有，那么应当有共同关系的存在。共同关系包括夫妻关系、家庭成员关系、商事合伙关系、共同继承人关系。《民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（１９８８年１月２６日最高人民法院审判委员会讨论通过）１７７．“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有”。此规定的未分割的遗产的共有关系不再视为共同关系。故建筑物区分所有权并不是我国立法所承认的共同关系的类型之一。

其次，在购买时的房屋销售价款中，已经支付了分摊的共有部分的面积对应的建设费用。此时共有部分的建设费用及维修资金显然属于依照按份共有而履行的义务。交付使用后，若机械地按照按份共有的思维来考虑对共有部分的使用权的话，将陷入逻辑的困境。一个140m²房屋的区分所有权人对电梯的使用显然不是一个70m房屋的区分所有权人的两倍，对其他共有设施，如绿地、健身设施的使用也不可能是后者的两倍。这种机械论的起点是建筑物区分所有权只有使用权一项权能，且共有部分的权益僵化地体现为具体的利用，而不是体现为抽象地存在于共有部分的整体之上的一种共同利益。

建筑物区分所有权虽然不同于一般的所有权，但仍具有占有、使用、收益和处分的权能。这个权能的完整性不仅体现为对专有部分的支配和控制，于共有部分的共同利益上，也能得到比较充分的体现。比如，本条规定的，共有部分的收益在无约定或约定不明时，将按专有部分面积所占比例分配。这完全体现出了专有权的义务和权利的对等性。不仅如此，《民法典》第二百七十八条第二款规定的业主共同决定事项的表决权，也很好地体现了专有部分面积比例高的业主有更大的决定权。

共有部分的用益权是一种地缘化生活状态下的自治权的体现，它是一种在社会政治、经济大环境之下，于社会整体治理环境中相对独立的一群社会成员的自我治理和自我约束，不仅体现为物权的使用收益、费用分摊，而且反映为相对安定、持久、和谐与完善的社区小环境之下，共同生活秩序的共同创建与维护。

小区的管理不再是行政国家对公民个人行为的直接支配，而是通过社区治理的方式，居委会(村委会)、街道、物业服务人与业主大会、业主委员会及业主共同参与到社区建设之中，国家不再直接支配和管理业主生活的环境与秩序，而是由业主在自我管理与外部国家机构、居民自治机构的协助下，选择和决定更适合自己所在社区的物业管理和治理方式，包括落实环保义务、社会管理措施的配合义务等。

因此，共有的共用部分的使用、管理，修正了民法的相关规定，主要表现在：各共有人按共有部分用途使用共用部分；共用部分的变更需要共有人全体成员同意，以改良为目的且无须显著多额费用的情形，有所持份额四分之三以上的人员同意即可。但此一区分所有人的法定人数，得以管理规约减至过半数；规约如无另外规定时，各共有人按其所持份额比例，承担共用部分负担，收取共用部分所产生的利益。

由此可见，将区分所有权人于共同生活环境中对共有部分所享有的权利，即使用权、收益权、处分权(对共有部分处分的表决权)进行统一思考的话，其仍然成立按份共有的持份决定权益的特征。只不过，在持份的问题上，有的立法采用了专有部分面积比例的表决权，有的则应用了人数和参与人共有份额结合的方法。

为了避免多数人暴政和完全的按份共有下共有事务决定权被共有持份高的少数业主把持，各国皆通过人数决和价值决相结合，甚至在业主协会董事会选举上采取累积投票制等方法，平衡此种特殊按份共有下，共同生活在同一个社区中的自治关系。此种自治关系一定程度上类似股东的表决权，虽然股东享有按持股比例投票的权利，但是他们对公司的共同管理权并不体现为对公司具体财产的支配、处分和控制，就知情权而言，也不是按份额享有的。

最后，在理解业主的共有权关系时，不能刻板地按照按份共有的一般理论进行解释，应考虑到业主基于专有权和共有权而享有的对共有部分和共同事务的管理权、决定权。他们享有的不是一次性交易或多次交易的转瞬即逝的财产移转关系，也并非纯粹基于交易上的利益关系而结成按份共有的共同体。

他们选择某个小区作为生活、工作的居住区，将在一定时期甚至是较长时期处于该小区共有部分和共同管理所营造的安全、安宁、稳定、舒适的宜居环境和生活关系之中。这种对共有部分的用益和共同管理关系，也可看作现代社会关系的一部分，在共同生活关系中每一个成员都要相应地让渡一些个人的权利，如完全按照份额享有的共有部分使用权等，但这便是共同生活关系对个人完全自由的不可回避的限制。

除了对共有部分设定专用权外，对于共有部分只能根据该部分的性质，进行共同使用，如电梯、过道、绿地，或者轮流使用，如健身设施、专有部分约定为共有的会客室、会议室等。然而，还应当承认的是，建筑区划内的许多共有部分，如绿地、道路、公共设施、物业用房等，在业主购买房屋时，并没有作为公摊面积计入房屋价款，在很大程度上也具有社会公共产品的性质。因此，作为业主，并无权利对共有部分主张如传统按份共有的完全的所有权人的地位。或者认为，业主对共有部分不能主张按份共有的权利，从而构成了共同共有。

就建筑物区分所有权的权利内容来看，可以理解为，并不适用共有理论中按份共有和共同共有的非此即彼的关系。

(2)分配比例的确定

1.约定优先

此处的约定，不同于《民法典》第三百零九条规定的，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。业主的共有权并不是基于共同行为或决议行为而产生的，而是基于专有部分的购买产生的。

我国在房屋销售阶段所缔结的临时管理规约，均为开发商提供的格式合同，一些地方如北京、上海、浙江等颁布了临时管理规约的范本。范本主要是物业公司作为一方、业主作为合同相对方而制定的，其中主要列示的是业主的义务，并将临时规约作为保护物业公司和业主共同利益的协议，这其实违背了管理规约作为业主之间权利义务“宪章”的属性。范本中对利用共有部分所得收益，有规定归相关业主所有的，也有归业主共有的，但对于维修资金的归属和增值并未作出规定。

临时管理规约范本和维修资金范本有许多任意性条款，如果不能由房地产主管部门进行必要的审查，将会迫使业主在有范本的情况下仍不得不签署仅有利于前期物业公司的不平等的临时规约。作为房屋销售合同副本的临时管理规约与前期物业服务合同一并作为房屋销售合同的附件，概括地将前期物业服务合同及临时管理规约中的权利、义务移转给业主。

有学者认为，采合同承受说，忽视了业主团体的意志。物业服务合同是对共有物的保养和维护，相对人应为业主团体。此说具有一定片面性，物业服务也包括对专有部分的保养与维护，收取的物业费中应包括这两部分的费用。我国采用共有部分随同专有部分一并移转的区分所有权理论，因此，并不存在业主团体整体继受共有部分权益的问题。临时管理规约与前期物业服务合同作为房屋销售合同的附件，可以看作通过合同承受的方式，接受了房屋专有部分所附加的共有部分相关的权利义务。而采用拟制代表说，将难以解释房屋购买时，应对临时管理规约予以书面承诺的规定，以及建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

尽管有学者认为，《物业管理条例》第二十二条第二款规定，开发商在前期物业管理期间，对于业主负有诚信义务，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。然而，我国并不像美国通过判例承认开发商对于业主协会和业主有信托义务，所以，业主并不能依据买卖合同主张开发商与物业服务企业所签订的前期物业服务合同的瑕疵，以及临时管理规约的效力缺陷。

《物业管理条例》第二十二条第二款规定的善良管理义务更像是一个宣示性的条款，并无法对开发商形成实质的约束力。由于许多业主大会成立难问题长期存在，临时管理规约代行了管理规约的职能，这也使本条中通过约定而对收益和费用进行分担的规定难以真正付诸实施。未来可以考虑在地方性临时管理规约示范文本或物业管理地方规定中，增设业主可以对临时管理规约中侵害业主共有权的条款提起诉讼或主张抗辩权，以便在业主大会成立前，业主对收益权和费用负担不至于仅处于被动接受的地位。

对于已经成立业主大会的小区，根据《民法典》第二百七十八条第一款第二项和第八项，可以通过制定和修改管理规约，或通过关于改变共有部分用途和利用共有部分从事经营活动的特别决议的方式，来对共有部分的收益和费用的分配进行约定。

2.按专有部分面积的比例

在日本和我国台湾地区，区分所有权均以专有为核心而建立，但因为各自的不动产登记制度和区分所有权的规定殊异，对于共有部分的收益、费用的确定方法的规定也不相同。

在日本法上，与专有部分相关的区分所有权，虽然是各自相互独立的权利，但因专有部分在物理上相互邻接，在使用上具有紧密的相邻关系，所以，其使用、收益等，在管理上受到强烈的制约。我国台湾地区虽然也以专有权为核心来构建区分所有权的理论，但共有部分，除法规另有规定外，依区分所有权人按其目的及使用性质之约定情形，分别合并，另建编号，单独登记为各相关区分所有权人共有。区分所有建物共有部分之登记仅建立标示部及加附区分所有建物共有部分附表，其建号、总面积及权利范围，应于各专有部分之建物所有权状中记明之，不另发给所有权状(“土地登记规则”第八十一条)。

每户的所有权范围和其他住户紧紧相连，共同分享公共设施的所有权和使用权，使得关于建筑物及其附属设施的修缮、管理、维护、使用、收益、处分等问题变得复杂。相邻关系的规定不完全可以适用于区分所有权关系。因此，通过“公寓大厦管理条例”对上述问题进行详细规定，使住户的权利义务更为明确。

3.本条专有面积占比的理解

由上可见，本条在无约定或约定不明时，按照专有部分面积占比确定，是因为我国建筑物区分所有权只有专有部分才登记为独立产权，而共有部分并不进行登记，无法取得产权。因此，不能就共有部分所应享有的比例来确定，只可以如日本的做法，以专有部分面积来确定共有部分的权利、义务。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第八条规定，在计算业主大会表决时表决权的表决能力，或者计算费用分摊和收益分配的比例需确定的面积的计算标准时，可以按照下列方法认定：(1)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；(2)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

据此，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积为业主行使专有权必不可少的部分，实务中，房地产权证书上会一并记载套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。此处的建筑物总面积只是为了计算表决能力而使用，因此不能不以该建筑物初始登记中记载的建筑物面积、测量面积或者房屋买卖合同中记载的建筑物总面积为标准，实际计算时为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当将全体所有权人的专有部分面积相加。

计算专有部分面积时，无论是以登记簿上记载的内容为标准、还是以测量的面积为标准、或者以房屋买卖合同记载的面积为标准，建筑物总面积都以上述专有部分面积的总和为计算依据。

本条明确规定了业主对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项适用约定优先原则，对于业主的此类约定，应当承认其效力，法律于此尚无干涉的必要。但业主进行约定时并不是不受任何限制，如果允许业主不加限制地对上述事项进行约定，往往会造成个别业主享有较大权利，这显然与立法目的相悖。因此，前述业主的特别约定仍然要受到一定的限制，遵循一定的原则，如要遵守法律法规的规定，对于违反法律法规禁止性规定的，该约定无效；不得违反公序良俗，不得违反公平原则规定某一类业主享有较大的权益或承担较少的义务，要注重平衡业主个人利益与业主共同利益，等等。

四、其他问题

（一）关于电梯运行费的问题

在高层住宅小区中，居住在低楼层的业主以从不使用电梯为由，拒绝分担电梯的运行费和维修费。或是居住在中层的业主，主张乘电梯的时间比住在高层的业主乘电梯的时间短，乘电梯次数也比住在高层的业主要少，据此主张少付电梯的运行费和维修费。

电梯运行费用属于共有部分的维修与管理费用，行为人不能以其不使用电梯为由，拒绝缴纳该项共同费用。且在建筑物区分所有中，不管住在哪一层的业主都对电梯享有共有权，因此都有分摊运行和维修费用的义务，不得以不行使权利而不履行义务，所有业主都要按照业主专有部分面积所占比例确定其应分担的费用。

（二）关于“一部共有部分”的费用分摊及收益分配问题

区分所有建筑物的共用部分，有供全体业主使用的部分，也有供部分业主使用的部分，如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等。学理上将前者推定为全体业主共有，称为“全体共有部分”，后者推定为相关业主共有，称为“一部共有部分”。对于全部共有部分如何分摊费用、分配收益本条已经明确予以规定。

对于“一部共有部分”费用分摊、收益分配按照何种标准确定，本法并未作出规定。小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的，业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区内的土地使用权等财产权利。

因此，小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分，均应当属于全体业主共有，小区内一栋楼房共有部分产生的收益，应当由小区内全体业主共享，产生的费用，亦应由全体业主分摊。

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